Mua đất quy hoạch nếu không quy hoạch thì có được chuyển mục đích không?
Đăng lúc: Chủ nhật - 27/05/2018 07:12 - Người đăng bài viết: Vũ Văn Toàn
Mua đất quy hoạch nếu không quy hoạch thì có được chuyển mục đích không? Tháng 4/2018 tôi có mua một mảnh đất 5x10m2 bằng phương thức vi bằng công chứng. Mảnh đất này thuộc đất trồng lúa, hạn sử dụng đến năm 2020 và nằm trong quy hoạch cây xanh đã được 18 năm rồi nhưng chưa quy hoạch. Vậy nếu đến năm 2020 Nhà nước không quy hoạch làm công viên cây xanh nữa thì tôi có thể chuyển sang sử dụng đất thổ cư và xây nhà ở được không?
Theo thông tin bạn cung cấp, tháng 4/2018 bạn có mua một mảnh đất 5x10m2 bằng phương thức vi bằng công chứng. Mảnh đất này thuộc đất trồng lúa và hạn sử dụng đến năm 2020 (chủ đất này chia thành nhiều diện tích bán cho khoảng 50 hộ) và mảnh đất này nằm trong quy hoạch cây xanh đã được 18 năm rồi mà chưa quy hoạch.
Về diện tích đất trồng lúa đối với bên nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013:
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Căn cứ theo quy định trên, nếu bạn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa và nằm trong quy hoạch khi không trực tiếp trồng lúa thì bạn không được nhận chuyển nhượng. Mặt khác đất trồng lúa chủ sử dụng đất tự phân lô để bán đã vi phạm quy định Luật Đất đai về hành vi bị nghiêm cấm khi không thực hiện đúng quy định của pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai.
Thứ hai: Về hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc bạn thực hiện chuyển nhượng qua vi bằng là không đúng quy định. Mặt khác theo Thông tư 09 /2014/TTLT BTP- TANDTC- VKSNDTC- BTC Điều 7. Giá trị pháp lý của vi bằng:
Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.
Vi bằng được hiểu là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC, vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vai trò của thừa phát lại trong trường hợp này chỉ là ghi nhận lại sự kiện có bên A với bên B tiến hành ký hợp đồng mua nhà, hoặc giao tiền, giao nhà mà thôi… Việc người dân thiếu hiểu biết về việc lập vi bằng, mà chủ quan không lập hợp đồng mua bán, làm các thủ tục công chứng, chứng thực dẫn đến nhiều thiệt hại đáng tiếc xảy ra. Vi bằng này chỉ ghi nhận rằng hai bên gia đình bạn có thỏa thuận với nhau về việc gia đình bạn mua đất và gia đình hàng xóm nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị thửa đất mà bạn mua. Vi bằng do cơ quan Thừa phát lại lập sẽ được coi là bằng chứng tại Tòa án nếu bên mua và bên bán có xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, vi bằng này không được coi là cơ sở để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.
Thứ ba: Việc chuyển nhượng giữa 2 bên có thể thỏa thuận hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Đối với trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng được thừa phát lại lập vi bằng chưa đáp ứng đủ điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật. Hệ quả, hợp đồng này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức luật định.
Về diện tích đất trồng lúa đối với bên nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013:
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Căn cứ theo quy định trên, nếu bạn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa và nằm trong quy hoạch khi không trực tiếp trồng lúa thì bạn không được nhận chuyển nhượng. Mặt khác đất trồng lúa chủ sử dụng đất tự phân lô để bán đã vi phạm quy định Luật Đất đai về hành vi bị nghiêm cấm khi không thực hiện đúng quy định của pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai.
Thứ hai: Về hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc bạn thực hiện chuyển nhượng qua vi bằng là không đúng quy định. Mặt khác theo Thông tư 09 /2014/TTLT BTP- TANDTC- VKSNDTC- BTC Điều 7. Giá trị pháp lý của vi bằng:
Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.
Vi bằng được hiểu là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC, vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vai trò của thừa phát lại trong trường hợp này chỉ là ghi nhận lại sự kiện có bên A với bên B tiến hành ký hợp đồng mua nhà, hoặc giao tiền, giao nhà mà thôi… Việc người dân thiếu hiểu biết về việc lập vi bằng, mà chủ quan không lập hợp đồng mua bán, làm các thủ tục công chứng, chứng thực dẫn đến nhiều thiệt hại đáng tiếc xảy ra. Vi bằng này chỉ ghi nhận rằng hai bên gia đình bạn có thỏa thuận với nhau về việc gia đình bạn mua đất và gia đình hàng xóm nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị thửa đất mà bạn mua. Vi bằng do cơ quan Thừa phát lại lập sẽ được coi là bằng chứng tại Tòa án nếu bên mua và bên bán có xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, vi bằng này không được coi là cơ sở để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.
Thứ ba: Việc chuyển nhượng giữa 2 bên có thể thỏa thuận hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Đối với trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng được thừa phát lại lập vi bằng chưa đáp ứng đủ điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật. Hệ quả, hợp đồng này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức luật định.
HÃY GỌI 1900 6280
ĐỂ NGHE LUẬT SƯ TƯ VẤN
Nội dung tư vấn trên website chỉ mang tính tham khảo, cần Luật sư tư vấn chi tiết quý khách vui lòng gọi 1900 6280
Những tin mới hơn
- Chủ đầu tư chậm tiến độ thanh lý hợp đồng như thế nào (03/06/2018)
- Chủ đầu tư chậm giao tài sản hình thành trong tương lai thanh lý hợp đồng như thế nào (03/06/2018)
- Thời điểm gia hạn hợp đồng kinh tế khi hợp đồng kinh tế đã hết hiệu lực (03/06/2018)
- Vay tiền tín chấp có bị truy tố hình sự không? (29/06/2018)
- Vay tiền VPBank trả nợ như thế nào? (03/06/2018)
- Không đóng tiền trả góp cho ngân hàng có bị phạt tù (03/06/2018)
- Chuyển nhượng vốn góp nộp thuế thu nhập cá nhân thế nào? (30/05/2018)
- Căn cứ tính thuế và thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cổ phần? (30/05/2018)
- Bán hộ vàng giả bị xử lý hành chính đúng hay sai (01/06/2018)
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chủ cũ đã chết mà có tranh chấp (27/05/2018)
Những tin cũ hơn
- Hoãn thi hành hình phạt tù đối với người mang thai được quy định thế nào? (27/05/2018)
- Bán cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai chưa được ngân hàng bảo lãnh (27/05/2018)
- Luật sư có được có mặt khi hỏi cung bị can trong giai đoạn điều tra? (27/05/2018)
- Đòi cấp dưỡng cho con sau ly hôn khi bản án có hiệu lực mà không chịu thi hành (27/05/2018)
- Điều kiện mở của hàng để kinh doanh bán lẻ xăng dầu? (26/05/2018)
- Thành lập văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam (26/05/2018)
- Tung tin đồn thất thiệt không đúng sự thật trên mạng xã hội thì bị xử lý thế nào? (26/05/2018)
- Công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trong những trường hợp nào? (26/05/2018)
- Công ty chấm dứt hợp đồng cho nghỉ việc với người lao động thế nào là hợp pháp? (26/05/2018)
- Thời hạn bị tạm giữ tại công an phường do ném gạch vào xe ô tô? (26/05/2018)
Để nghe Luật sư tư vấn
19006280Trước hết Công ty Luật Bách Dương xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng nhất!Với khẩu hiệu "An toàn pháp lý - Nền tảng thành công!" Trong quá trình hoạt động chúng tôi đã nhận được nhiều sự tin tưởng từ các quý khách hàng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên một số thông tin chi tiết và các loại hình dịch vụ pháp lý được Công ty chúng tôi cung cấp thì không phải khách hàng nào cũng biết đến,...
Chi tiết
Các Tòa án nhân dân đã tích cực phối hợp với Cơ quan thi hành án dân sự, Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp rà soát và giải quyết kiến nghị của cơ quan thi hành án đối với các bản án, quyết định nêu trên. Số lượng các bản án, quyết...
Mẫu Văn Bản
-
Đơn thay đổi ý kiến không đồng ý với kết quả hòa giải của tòa án
-
Mẫu Đơn khởi kiện Đòi tiền đặt cọc thuê nhà
-
Đơn xin ly hôn thuận tình có yếu tố nước ngoài
-
Đơn kiện đòi tiền nợ theo hợp đồng
-
Đơn kiện đòi tài sản và quyền kinh doanh theo giấy phép
-
Đơn kiện đòi tài sản đã cho mượn.
-
Đơn kiện đòi quyền sử dụng đất
-
Đơn kiện đòi nợ theo xác nhận công nợ
