Hiệu lực hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ
Đăng lúc: Thứ ba - 22/05/2018 22:50 - Người đăng bài viết: Vũ Văn Toàn
Hiệu lực hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ. Trong trường hợp Ngân hàng đã nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ trong dự án (nhận thế chấp từ khi căn hộ còn đang xây dựng), sau này trong giai đoạn căn hộ hoàn thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì việc thế chấp quyền tài sản có còn hiệu lực hay không?
Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:
Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”. Căn cứ theo quy định này có thể thấy trường hợp Ngân hàng nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ trong dự án (nhận thế chấp từ khi căn hộ còn đang xây dựng) sẽ thuộc trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó (khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014).
Việc ngân hàng nhận thế chấp căn hộ này khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả khi đã nghiệm thu) từ người mua căn hộ theo hợp đồng mua bán là hoàn toàn hợp pháp, đồng thời việc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch thế chấp này. Bởi điểm a khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, do căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai phải đăng ký quyền sở hữu nên việc xử lý tài sản thế chấp sẽ áp dụng khoản 1 Điều 8 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN cụ thể như sau:
a) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Thông tư hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD) Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD.
c) Trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm dẫn đến việc phải xử lý tài sản bảo đảm là các loại tài sản không thuộc trường hợp nêu trên thì tài sản bảo đảm được xử lý như sau:
Nếu bên bảo đảm là người mua tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm) hoặc người mua tài sản bảo đảm được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản theo hợp đồng mua bán tài sản khi tài sản đó đã hình thành.
Người bán tài sản có nghĩa vụ giao tài sản theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm. Khi yêu cầu người bán giao tài sản, bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có trách nhiệm xuất trình hợp đồng bảo đảm để chứng minh tài sản đó đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc giao tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và người bán tài sản.
Trường hợp người bán tài sản không giao tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có quyền thu giữ tài sản đã hình thành theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Nếu bên bảo đảm là bên chế tạo, sản xuất tài sản thì bên bảo đảm có trách nhiệm chuyển giao tài sản đã hình thành và các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc bên mua tài sản. Việc giao tài sản và hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản giữa các bên phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và bên bảo đảm.
d) Việc đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản sau khi tài sản hình thành được thực hiện theo quy định của pháp luật và trên cơ sở hợp đồng bảo đảm mà không cần có văn bản ủy quyền của bên bảo đảm.
Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”. Căn cứ theo quy định này có thể thấy trường hợp Ngân hàng nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ trong dự án (nhận thế chấp từ khi căn hộ còn đang xây dựng) sẽ thuộc trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó (khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014).
Việc ngân hàng nhận thế chấp căn hộ này khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả khi đã nghiệm thu) từ người mua căn hộ theo hợp đồng mua bán là hoàn toàn hợp pháp, đồng thời việc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch thế chấp này. Bởi điểm a khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, do căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai phải đăng ký quyền sở hữu nên việc xử lý tài sản thế chấp sẽ áp dụng khoản 1 Điều 8 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN cụ thể như sau:
a) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Thông tư hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD) Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD.
c) Trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm dẫn đến việc phải xử lý tài sản bảo đảm là các loại tài sản không thuộc trường hợp nêu trên thì tài sản bảo đảm được xử lý như sau:
Nếu bên bảo đảm là người mua tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm) hoặc người mua tài sản bảo đảm được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản theo hợp đồng mua bán tài sản khi tài sản đó đã hình thành.
Người bán tài sản có nghĩa vụ giao tài sản theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm. Khi yêu cầu người bán giao tài sản, bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có trách nhiệm xuất trình hợp đồng bảo đảm để chứng minh tài sản đó đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc giao tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và người bán tài sản.
Trường hợp người bán tài sản không giao tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có quyền thu giữ tài sản đã hình thành theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Nếu bên bảo đảm là bên chế tạo, sản xuất tài sản thì bên bảo đảm có trách nhiệm chuyển giao tài sản đã hình thành và các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc bên mua tài sản. Việc giao tài sản và hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản giữa các bên phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và bên bảo đảm.
d) Việc đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản sau khi tài sản hình thành được thực hiện theo quy định của pháp luật và trên cơ sở hợp đồng bảo đảm mà không cần có văn bản ủy quyền của bên bảo đảm.
HÃY GỌI 1900 6280
ĐỂ NGHE LUẬT SƯ TƯ VẤN
Nội dung tư vấn trên website chỉ mang tính tham khảo, cần Luật sư tư vấn chi tiết quý khách vui lòng gọi 1900 6280
Từ khóa:
Hiệu lực hợp đồng, thế chấp tài sản, phát sinh từ hợp đồng, mua bán căn hộ, nhà ở, tương lai, quá trình, xây dựng, sử dụng, căn cứ, ngân hàng, tài sản, phát sinh, hợp đồng, mua bán, dự án, tổ chức, cá nhân
Những tin mới hơn
- Văn bản cam kết tài sản riêng của vợ hoặc chồng khi một trong hai người đã chết (23/05/2018)
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ sang con có cần chữ ký của anh chị em? (23/05/2018)
- Chuyển giao vật chứng và trả lại tài sản cho đương sự khi bản án hình sự đã thi hành (25/05/2018)
- Tạm dừng việc đăng ký chuyển quyền và khiếu nại thi hành án dân sự (25/05/2018)
- Giành quyền nuôi con sau khi ly hôn cần những điều kiện gì để chứng minh? (23/05/2018)
- Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự là ai? (22/05/2018)
- Thủ tục mua nhà đất có khác gì so với thủ tục mua bán nhà chung cư? (22/05/2018)
- Quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài (22/05/2018)
- Giải quyết vấn đề tài sản chung cùng quyền và nghĩa vụ với con sau ly hôn (22/05/2018)
- Làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất khi người đứng tên đã chết (22/05/2018)
Những tin cũ hơn
- Sang tên quyền sử dụng đất của bố mẹ hay hộ gia đình cùng các khoản phải đóng (22/05/2018)
- Nhận bảo hiểm xã hội một lần khi ra nước ngoài định cư (22/05/2018)
- Cấp sổ đỏ khi có giấy tờ viết tay có xác nhận của ủy ban nhân dân (22/05/2018)
- Mức hưởng bảo hiểm xã hội một lần theo mức đóng từng năm khác nhau (22/05/2018)
- Quyền của người vợ đối với tài sản của gia đình bên chồng khi chồng đã chết (22/05/2018)
- Chuyển nhượng cho người cùng góp vốn mua căn hộ chung cư như thế nào? (22/05/2018)
- Tặng cho nhà đất trong thời kỳ hôn nhân có còn liên quan gì đến vợ chồng không? (22/05/2018)
- Chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở cần làm những thủ tục gì? (22/05/2018)
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chủ cũ là bà ngoại đã mất (22/05/2018)
- Sai tên và năm sinh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm thế nào? (22/05/2018)
Trước hết Công ty Luật Bách Dương xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng nhất!Với khẩu hiệu "An toàn pháp lý - Nền tảng thành công!" Trong quá trình hoạt động chúng tôi đã nhận được nhiều sự tin tưởng từ các quý khách hàng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên một số thông tin chi tiết và các loại hình dịch vụ pháp lý được Công ty chúng tôi cung cấp thì không phải khách hàng nào cũng biết đến,...
Chi tiết
Pháp luật hình sự là một trong những công cụ sắc bén, hữu hiệu để đấu tranh phòng ngừa và chống tội phạm, góp phần đắc lực vào việc bảo vệ độc lập, chủ quyền, thống nhất và toàn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa,...
Mẫu Văn Bản
-
Đơn thay đổi ý kiến không đồng ý với kết quả hòa giải của tòa án
-
Mẫu Đơn khởi kiện Đòi tiền đặt cọc thuê nhà
-
Đơn xin ly hôn thuận tình có yếu tố nước ngoài
-
Đơn kiện đòi tiền nợ theo hợp đồng
-
Đơn kiện đòi tài sản và quyền kinh doanh theo giấy phép
-
Đơn kiện đòi tài sản đã cho mượn.
-
Đơn kiện đòi quyền sử dụng đất
-
Đơn kiện đòi nợ theo xác nhận công nợ
-
Đơn kiện đòi lại di sản thừa kế
-
Đơn đề nghị công nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất