Đăng ký giao dịch bảo đảm cho tài sản gắn liền với đất

Câu hỏi

Đăng ký giao dịch bảo đảm cho tài sản gắn liền với đất
Tôi có một câu hỏi như sau: Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất có bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 163 thì không yêu cầu bắt buộc mà theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động khi thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Vậy, sẽ áp dụng theo quy định nào đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho tài sản gắn liền với đất?

Trả lời

Về vấn đề bạn hỏi, tôi trả lời như sau:
1. Quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc thế chấp tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 83/2010/NĐ-CP) thì (i) các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển và các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định; (ii) các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp trên được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Qua rà soát các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm thì hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng thuộc trường hợp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm (khoản 4 Điều 4 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT).
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì việc thế chấp tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp (việc đăng ký làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm); theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, không phải là điều kiện để hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực.
2. Quy định của Luật Đất đai năm 2013 đối với việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất
Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các căn cứ để thực hiện việc đăng ký biến động trong trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi, mà không quy định bắt buộc phải đăng ký biến động đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này trong đó có việc thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm thì các trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm gồm: thế chấp quyền sử dụng rừng, thế chấp quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thế chấp và đăng ký thế chấp phần diện tích sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tôi có mảnh đất 100m2 và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, ghi rõ diện tích đất là 100m2, hình thức sử dụng riêng là 50m2, diện tích sử dụng chung là 50m2 (đây là diện tích ngõ đi chung). Khi công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đều ghi nhận diện tích đất thế chấp là 100m2. Như vậy, có được thế chấp cả diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung hay không?
Gửi bởi: Nguyễn Đức Lịch
Trả lời có tính chất tham khảo
Về vấn đề bạn hỏi, tôi trả lời như sau:
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”. Do vậy, bạn chỉ có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
- Theo quy định của điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, đối với phần diện tích đất sử dụng chung (ngõ đi chung), để thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình, bạn cần phải thực hiện các thủ tục quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nói trên và các quy định pháp luật khác có liên quan.

HÃY GỌI 1900 6280
ĐỂ NGHE LUẬT SƯ TƯ VẤN

Nội dung tư vấn trên website chỉ mang tính tham khảo, cần Luật sư tư vấn chi tiết quý khách vui lòng gọi 1900 6280

Bài cùng chuyên mục

Để nghe Luật sư tư vấn

19006280

Giới thiệu về Công ty luật Bách Dương

Trước hết Công ty Luật Bách Dương xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng nhất!Với khẩu hiệu "An toàn pháp lý - Nền tảng thành công!" Trong quá trình hoạt động chúng tôi đã nhận được nhiều sự tin tưởng từ các quý khách hàng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên một số thông tin chi tiết và các loại hình dịch vụ pháp lý được Công ty chúng tôi cung cấp thì không phải khách hàng nào cũng biết đến,...

Chi tiết

Giới thiệu Tổng đài tư vấn pháp luật...

26/05/2018 370

Công văn số 01/GĐ-TANDTC giải đáp nghiệp vụ xét xử

Kể từ ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30-6-2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao...