Quy định về giao dịch mua bán đất

Câu hỏi

Quy định về giao dịch mua bán đất? 2011 tôi mua miếng đất 66m2 giá 20 triệu/m2 ở Long Biên (đất chính chủ, nằm trong lô đất 315m2 của chủ nhà, thời điểm này chưa có sổ đỏ). 6/2011 tôi đặt cọc 615 triệu. Theo đó chủ nhà sau khi nhận tiền đặt cọc sẽ làm thủ tục về đất đai để giao lại cho tôi và nhận số tiền còn lại. Sau đó tôi liên hệ nhiều lần chủ nhà muốn tôi đưa tiếp tiền rồi mới làm thủ tục sổ đỏ cho miếng đất. 7/5/2012 tôi buộc chủ nhà ký 1 bản cam kết nêu rõ, 22/5/2012 chủ nhà làm xong thủ tục về miếng đất cho tôi. Cuối 5/2012 chủ nhà mới làm xong sổ đỏ cả lô đất 315m2 mà chưa tách sổ cho tôi. Chủ nhà lấy cớ hết tiền, liên tục ép tôi nộp tiếp tiền đặt cọc để đi làm thủ tục tách sổ. Vì xảy ra bức xúc tranh cãi, tôi đã bỏ lơ đến nay. Nay tôi muốn giải quyết dứt điểm miếng đất .Theo quá trình mua bán, đặt cọc như vậy xét về luật pháp thì có vi phạm điều gì không? Hiện tại miếng đất đấy giờ chỉ 13 triệu/m2, vậy chủ đất cầm 615 triệu đặt cọc từ 2011 đến nay tôi có quyền yêu cầu chủ đất tính lãi cho tôi không?

Trả lời

Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn. Với nội dung câu hỏi như trên, chúng tôi trả lời cho bạn như sau:
Thứ nhất, theo quá trình mua bán, đặt cọc như vậy xét về luật pháp thì chủ đất và tôi có vi phạm điều gì hay không?
" Đặt cọc
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại bộ luật dân sự và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Cụ thể điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005.
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự năm, cụ thể:
" Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
Ngoài ra, trong các trường hợp nêu trên nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của như hợp đồng đặt cọc nên nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc là hợp pháp thì quá trình mua bán, đặt cọc như bạn trình bày xét về luật pháp thì chủ đất và bạn không vi phạm. Ngoài ra, còn bản cam kết vì chủ đất vẫn chưa tách sổ đỏ cho bạn đúng như thời hạn đã cam kết thì chủ đất đã vi phạm bản cam kết giữa chủ đất và bạn.
Thứ hai, giá trị miếng đất đã giảm theo xu thế giảm chung, miếng đất đấy giờ chỉ có giá trị 13 triệu/m2. Vậy chủ đất cầm tiền 615 triệu đặt cọc từ năm 2011 đến nay tôi có quyền yêu cầu chủ đất tính lãi cho tôi không?
Bộ luật dân sự năm quy định về nghĩa vụ trả tiền:
"Điều 438. Nghĩa vụ trả tiền
Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản.
Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 305 của Bộ luật này, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."
Và Bộ luật dân sự năm quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu như sau:
" Thời điểm chuyển quyền sở hữu
Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán."
Như vậy, vì người bán đất chưa thực hiện thủ tục tách sổ đỏ và bạn cũng chưa thanh toán hết tiền mua đất đồng thời hợp đồng mau bán bắt đầu từ năm 2011 nên khi giá trị miếng đất đã giảm theo xu thế giảm chung và bây giờ chỉ có giá 13 triệu/m2 và chủ đất đã cầm tiền 615 triệu đặt cọc từ năm 2011 đến nay. Do đó bạn không có quyền yêu cầu chủ đất tính lãi cho mình vì đây là khoản tiền đặt cọc đối với giá trị của mảnh đất từ năm 2011.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi cho câu hỏi “Quy định về giao dịch mua bán đất?” của bạn. Nếu có trường hợp tương tự vướng mắc hoặc còn vấn đề pháp lý nào khác cần trả lời ngay, các bạn hãy liên lạc để nghe luật sư tư vấn.

HÃY GỌI 1900 6280
ĐỂ NGHE LUẬT SƯ TƯ VẤN

Nội dung tư vấn trên website chỉ mang tính tham khảo, cần Luật sư tư vấn chi tiết quý khách vui lòng gọi 1900 6280

Giao dịch mua bán đất, Nghĩa vụ trả tiền, Thời điểm chuyển quyền sở hữu, Giao dịch dân sự

Bài cùng chuyên mục

Giới thiệu về Công ty luật Bách Dương

Trước hết Công ty Luật Bách Dương xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng nhất!Với khẩu hiệu "An toàn pháp lý - Nền tảng thành công!" Trong quá trình hoạt động chúng tôi đã nhận được nhiều sự tin tưởng từ các quý khách hàng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên một số thông tin chi tiết và các loại hình dịch vụ pháp lý được Công ty chúng tôi cung cấp thì không phải khách hàng nào cũng biết đến,...

Chi tiết

Luật sư Công ty luật Bách Dương trong vụ...

14/04/2020 1169

Công văn số 01/GĐ-TANDTC giải đáp nghiệp vụ xét xử

Kể từ ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30-6-2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao...