Mua bán đất và tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang thổ cư

Câu hỏi

Tư vấn thủ tục mua bán đất và tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang thổ cư? Nhà mình 10 năm trước kia mảnh đất không được vuông vức nên đã mua thêm một mảnh đất cho cân đối, vẫn còn giấy tờ mua bán đất đai, nhưng chưa làm sổ đỏ cho mảnh đất đó. Bây giờ có hộ gia đình mua mảnh đất trùng với khu đất có mảnh đất của nhà mình, nhà đó bảo nhà mình phải làm bìa đất và đóng thuế chuyển đổi, nếu không họ sẽ làm bìa và có mảnh đất của nhà mình trong đó. Mình có giấy mua bán đất thì có được coi là có quyền sở hữu đất không? Nếu nhà mình không làm bìa đỏ mà nhà họ làm thì mảnh đất đấy là của ai? Theo mình biết: Thuế chuyển đổi giữa đất vườn sang đất ở là, có cách nào làm giảm số tiền phải nộp thuế khi làm sổ đỏ không?

Trả lời

Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn. Với nội dung câu hỏi như trên, chúng tôi trả lời cho bạn như sau:
Theo dữ liệu bạn cung cấp, gia đình bạn mua mảnh đất 10 năm trước, khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.
Tại Điều 689, Bộ luật Dân sự 2005 có quy định như sau:
" Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này ”
Trong trường hợp của bạn, do bạn chỉ cung cấp thông tin là có giấy tờ mua bán đất chứ không nói cụ thể rõ có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hay không, chính vì vậy sẽ có thể có hai trường hợp :
Thứ nhất, nếu các giấy tờ mua bán đất đai của bạn đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán đất đai của bạn sẽ là hợp pháp. Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự 2005.
Tại Điều 692, Bộ luật Dân sự có quy định như sau :
" Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."
Như vậy, mặc dù bạn có giấy tờ mua bán đất hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì bạn vẫn chưa thể có quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bạn cần phải làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Mục 3 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thứ hai, nếu các giấy tờ mua bán đất đai của bạn lúc đó chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, như vậy, tại thời điểm này, hợp đồng mua bán đất đai của bạn sẽ là vô hiệu. Chính vì vậy, bạn không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất. Người đã bán đất cho bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do có tranh chấp xảy ra, và gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Tại Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
" Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."
Về vấn đề thuế chuyển đổi giữa đất vườn sang đất ở, Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP có quy định như sau:
" Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, 50% là số tiền đã được quy định rõ ràng khi chuyển từ đất vườn sang đất ở, bạn cần phải tuân thủ đúng những quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi cho câu hỏi “Tư vấn thủ tục mua bán đất và tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang thổ cư?” của bạn. Nếu có trường hợp tương tự vướng mắc hoặc còn vấn đề pháp lý nào khác cần trả lời ngay, các bạn hãy liên lạc để nghe luật sư tư vấn.

HÃY GỌI 1900 6280
ĐỂ NGHE LUẬT SƯ TƯ VẤN

Nội dung tư vấn trên website chỉ mang tính tham khảo, cần Luật sư tư vấn chi tiết quý khách vui lòng gọi 1900 6280

Thủ tục mua bán đất, Chuyển mục đích sử dụng đất, Thuế chuyển đổi giữa đất vườn sang đất ở, Giao dịch dân sự vô hiệu

Bài cùng chuyên mục

Để nghe Luật sư tư vấn

19006280

Giới thiệu về Công ty luật Bách Dương

Trước hết Công ty Luật Bách Dương xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng nhất!Với khẩu hiệu "An toàn pháp lý - Nền tảng thành công!" Trong quá trình hoạt động chúng tôi đã nhận được nhiều sự tin tưởng từ các quý khách hàng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên một số thông tin chi tiết và các loại hình dịch vụ pháp lý được Công ty chúng tôi cung cấp thì không phải khách hàng nào cũng biết đến,...

Chi tiết

Giới thiệu Tổng đài tư vấn pháp luật...

26/05/2018 438

Nghị định số 58/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 7 năm 2009 Hướng dẫn thủ tục thi hành...

Nghị định này quy định chi tiết các Điều 46, 60, 65, 73, 85, 86, 98 và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Luật Thi hành án dân sự về thủ tục thi hành án dân sự nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước trong hoạt động thi hành án...