Hạn chế rủi ro khi mua đất có sổ hồng đang bị cầm cố

Câu hỏi

Hạn chế rủi ro khi mua đất có sổ hồng đang bị cầm cố? Người bán có miếng đất có sổ hồng 11 x 45m2. Người bán muốn bán 4 x45m2 cho tôi giá 1.5tỷ nhưng sổ hồng đã cầm ở công ty tài chính với giá 1,5tỷ. Người bán muốn tôi đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và sẽ công chứng tách thửa. Theo sơ đồ quy hoạch, phần đất của tôi và 1 x 45m2 của người bán vậy có tách thửa được không? Nếu bên tôi trả 1.5tỷ cho người bán và cùng người bán lên công ty tài chính rút sổ về và tôi cầm sổ đi công chứng trong 1 ngày luôn có được không? Có dính vào giấy tờ chưa giải quyết tranh chấp không?

Trả lời

Với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Thứ nhất, về việc đặt cọc để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Việc đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và làm công chứng tách thửa là sự thỏa thuận của bạn và bên bán, bạn có thể đồng ý hoặc không. Trường hợp, bạn lo sợ có rủi ro thì bạn có thể làm một bản hợp đồng thỏa thuận nếu bên bán không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đã đặt cọc.
Thứ hai, về vấn đề tách thửa
Trường hợp người bán đã rút được Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện tách thửa, còn trong trường hợp không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoạt động tách thửa sẽ không được phép diễn ra. Điều kiện để tách thửa theo quy định của Nghị định 43 Luật đất đai như sau:
"Điều 144. Đất ở tại đô thị
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."
Như vậy, nếu bạn mua 4x 45 m2 đất có được cấp GCNQSD đất hay không thì bạn phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương trong năm tương ứng để đối chiếu.
Trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp GCNQSD đất. Tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”
Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần đất đó bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.
Thứ ba, về việc công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP :" Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."
Như vậy, nếu có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì dù bạn có lấy được Giấy chứng nhận thì cũng không được công chứng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về “Hạn chế rủi ro khi mua đất có sổ hồng đang bị cầm cố”. Nếu có trường hợp tương tự vướng mắc hoặc còn vấn đề pháp lý nào khác cần trả lời ngay, các bạn hãy liên lạc để nghe luật sư tư vấn.

HÃY GỌI 1900 6280
ĐỂ NGHE LUẬT SƯ TƯ VẤN

Nội dung tư vấn trên website chỉ mang tính tham khảo, cần Luật sư tư vấn chi tiết quý khách vui lòng gọi 1900 6280

hạn chế rủi ro khi mua đất cầm cố, sổ hồng bị cầm cố, mua bán đất có sổ hồng cầm cố, sổ hồng bị cầm cố

Bài cùng chuyên mục

Để nghe Luật sư tư vấn

19006280

Giới thiệu về Công ty luật Bách Dương

Trước hết Công ty Luật Bách Dương xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng nhất!Với khẩu hiệu "An toàn pháp lý - Nền tảng thành công!" Trong quá trình hoạt động chúng tôi đã nhận được nhiều sự tin tưởng từ các quý khách hàng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên một số thông tin chi tiết và các loại hình dịch vụ pháp lý được Công ty chúng tôi cung cấp thì không phải khách hàng nào cũng biết đến,...

Chi tiết

Giới thiệu Tổng đài tư vấn pháp luật...

26/05/2018 438

Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014

Luật thi hành án dân sự quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục thi hành bản án, quyết định dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, án phí và quyết định dân sự...